Opter pour une vente en viager, dans le domaine de l’immobilier, offre au vendeur la possibilité de bénéficier de revenus complémentaires durant sa vie. En général, ces derniers permettent de constituer une partie d’une pension ou d’une retraite. Pour ce qui est de l’acquéreur, le contrat viager est aléatoire. Puisqu’il ne peut savoir s’il a effectué un investissement rentable. Car, ce dernier est directement relié à la durée de vie du propriétaire du bien immobilier.
Sommaire
Le contrat viager en immobilier
Le concept d’un contrat viager est relativement simple. Il consiste à ce que le propriétaire d’un bien immobilier vendre, en viager, sa propriété à un acheteur. En contrepartie du titre de propriété, l’acquéreur doit verser :
- un montant initial ;
- un bouquet ;
- une rente viagère.
En d’autres termes, il doit verser des mensualités au propriétaire jusqu’à ce qu’il décède. Par conséquent, l’acquéreur a alors le titre de débirentier. Tandis que le propriétaire du bien a le titre de crédirentier.
Il faut savoir que dans la majorité des cas des ventes en viager, le propriétaire est une personne âgée. De plus, même si la vente en viager n’est pas très commune. Mais, elle nécessite tout de même qu’un notaire intervienne lors de la signature de l’acte de vente.
Les conditions de la vente en viager
La vente en viager est encadrée par deux articles du Code Civil. Ainsi, tout individu détenant un bien immobilier peut devenir crédirentier, même s’il n’est pas considéré comme faisant partie de la catégorie des personnes âgées. Pour ce qui est de l’acquéreur, il peut tout aussi bien être une personne morale que physique. En effet, l’unique condition que doit remplir un débirentier est la présentation de garanties financières. Ces dernières peuvent être soit une hypothèque ou une caution.
En outre, la validité d’une vente en viager ne peut se faire que si le vendeur ne peut prévoir le temps qu’il lui reste à vivre (décès imprévisible). De ce fait, au moment de signer le contrat, le débirentier ne doit pas être au courant de l’état de santé du propriétaire, ou d’une éventuelle pathologie qui pourrait porter atteinte à la vie du crédirentier.
Il faut savoir que le Code civil a mis en place une durée minimale pour faire valider l’acte de vente. Ainsi, la vente en viager n’est pas validée dans le cas où le propriétaire du bien meurt au cours des 20 jours qui suivent la signature du contrat. En effet, la loi classe ce décès comme étant prévisible. Néanmoins, lorsque c’est une mort accidentelle, l’acte de vente n’est pas remis en cause.
Enfin, l’annulation du contrat de vente peut aussi être effective lorsque le montant perçu par le vendeur est jugé insuffisant. Ainsi, une action en justice est envisageable pour le propriétaire du bien. Cela permettra d’annuler le contrat de vente.
Les types de contrats de vente en viager
Lorsqu’un propriétaire décide de vendre son bien immobilier en viager, il a la possibilité de mettre en place 3 types de contrats différents.
Le contrat de viager occupé
Il stipule que le vendeur occupe son logement, même après que le contrat ait été conclu. De plus, il pourra profiter d’un versement mensuel d’une rente. Il faut savoir que ce type de contrat offre également le droit d’usufruit au crédirentier. De ce fait, s’il décide de ne pas occuper le logement, il peut prendre la décision de le louer.
Pour ce qui est de l’acheteur, il ne pourra bénéficier du bien seulement après le décès du propriétaire initial. De plus, le contrat peut inclure une clause stipulant que l’acheteur ne pourra profiter du bien uniquement lorsque le conjoint du propriétaire décédé.
Le contrat de viager libre
Dans ce cas, le propriétaire n’occupe pas le logement et se déleste de ses droits d’usage. Dans ce cas, l’acheteur peut occuper le bien comme résidence principale, ou en faire un investissement locatif.
Ce cas de figure est assez rare, même s’il est assez profitable pour l’acquéreur. Toutefois, il est important de réaliser que dans ce cas, la rente ainsi que le bouquet sont élevés.
Le contrat viager semi-occupé
Ce contrat est généralement mis en place lorsque le bien immobilier est composé de divers logements. Ainsi, une partie peut être occupée par le crédirentier et le reste par le débirentier. Néanmoins, après le décès du propriétaire, tout le bien reviendra à l’acquéreur.