Pour diverses raisons, un propriétaire peut choisir de céder un logement occupé. Contrairement aux idées reçues, cette opération est bien possible, à condition de respecter un certain nombre de règles. Parmi tous les profils d’acheteurs, il s’avère plus avantageux de vendre votre bien à un investisseur immobilier. Nous vous donnons les conseils pour céder votre bien loué à un investisseur immobilier.
Vendre avec le locataire en place
Vendre un bien avec des locataires qui y vivent peut paraitre délicat. Le bailleur doit connaitre ou en savoir plus sur les procédures de vente de bien loué et connaitre les exigences de la loi sur cette opération. La vente d’un bien occupé ne met pas fin au contrat de bail et permet au locataire de continuer à occuper les lieux. Le congé pour vendre n’est pas nécessaire dans ce cas précis, le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire avec les mêmes conditions applicables avant l’acquisition. Une fois la promesse de vente signée, le vendeur doit informer le nouvel acquéreur sur le contrat de bail en cours, les clauses particulières, l’identité du locataire, les éventuels arriérés, conflit en cours … Ces informations permettent à l’acquéreur de sécuriser son investissement. Le locataire doit aussi être informé du changement de propriétaire du logement occupé.
La mise en vente d’un bien loué implique des visites du bien par les futurs acquéreurs. Le bailleur et ses candidats à la vente ne peuvent pas débarquer à l’improviste chez le locataire. Pour éviter de porter atteinte à la vie privée du locataire ou perturber son quotidien, l’organisation des visites est bien encadrée par la loi. Au préalable, le bailleur a l’obligation de prendre contact avec le locataire pour obtenir son autorisation et déterminer les horaires de visite, selon les disponibilités des deux parties. Les jours de visites vont du lundi au samedi, les dimanches et les jours fériés sont exclus. Chaque visite ne peut excéder 2 heures de temps. Dans le pire des cas, le locataire peut refuser l’accès au bailleur de faire visiter les lieux. Dans ce cas, une lettre recommandée avec accusé de réception du bailleur doit être adressée au locataire pour l’organisation des visites. Si le locataire répond toujours négativement à cette requête, des poursuites judiciaires peuvent être engagées. Le tribunal d’instance peut exiger le paiement de dommages et intérêts par le locataire au bailleur.
Le choix d’un investisseur immobilier
L’objectif d’un investisseur immobilier est d’acheter un bien qui lui rapporte de l’argent. Vendre un bien loué à un investisseur immobilier peut être la meilleure option. Ces types d’acheteurs font les meilleures offres et sont plus solvables, ainsi les transactions deviennent plus rapides et sans problèmes. Dans un contexte immobilier commercial, avoir un locataire sérieux est un argument de vente majeur. Les investisseurs sont plus enclins à être plus attentifs au taux de rendement qu’ils reçoivent sur leur investissement que d’autres acheteurs. Ils sont préoccupés par le résultat d’exploitation net.
Un bon locataire qui paie le loyer à temps est un bon atout pour un investisseur immobilier, il commence à percevoir les loyers juste après la signature du contrat de vente jusqu’à la fin du bail. Les banques prêteuses sont motivées pour ce genre d’investissement, car présentant moins de risque. Les revenus locatifs permettent de rembourser le crédit immobilier. Avoir un locataire déjà dans la propriété est doublement avantageux pour les investisseurs immobiliers. Ces derniers sont dispensés de la recherche de nouveaux locataires et peuvent gagner du temps et de l’argent. Ce qui évite une vacance locative. L’achat d’un logement loué est moins cher qu’un bien vide, en raison de la décote qui peut varier entre 10 et 15%. La vente d’un bien occupé permet à l’investisseur de connaitre à l’avance son locataire. En somme, acquérir un bien loué est tout aussi bénéfique pour l’investisseur immobilier.
Lorsque le bien en question est un immeuble de rapport par exemple, il y a plusieurs avantages. L’un des avantages d’un immeuble de rapport est que c’est le propriétaire seul qui perçoit tous les loyers des appartements. Ainsi, il y a une diminution des risques concernant les entrées de fonds chaque fin de mois. Être propriétaire d’un immeuble de rapport revient à être propriétaire de dizaine, voire de centaines d’appartements en même temps. Même si vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel, vous devez avoir un droit de regard. Vous devez aussi suivre des formations en gestion de risques, en prises de décisions, etc. Être propriétaire d’un immeuble de rapport vous emmènera à prendre des décisions difficiles. Alors, vous devez être formé à l’avance.